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不動産(土地・建物)の相続登記

 ご親族の方が亡くなられると、相続の手続きが必要になります。
亡くなった方が所有していた不動産(土地・建物)があった場合、相続人に名義変更する登記が相続登記手続きです。
相続登記の手続きを始めるには、まず亡くなった方の出生から死亡までつながる全ての戸籍謄本等を集めて、だれが相続人になるかを調査することが必要です。

引越しのたびに本籍地を移動している場合は、その市区町村ごとに戸籍の請求をしていかなければならないため、時間と手間がかかります。 古い戸籍になると、文字を読み取るのが難しく戸籍を追っていく作業も一苦労です。作業に慣れている専門家であれば、効率よく戸籍の取得が可能です。

これらの戸籍謄本類を集めている際に、新たな相続人が判明することもあります。

たとえば、父親に前妻の子どもや隠し子(認知している子ども)がいる場合で、今の家族にはそのことを告げていなかった場合には、 戸籍謄本などを取り寄せることによって、明らかになります。 すると、遺産分割協議を行うときにはこれらの人も入れた上で行わなければなりません。

もし、先に遺産分割協議を済ませていたとしても、相続登記を行うために謄本類を集めていたら新たな相続人が発見されたということになると、遺産分割協議はやり直しになります。

相続登記はいつまでに行わなければならないか?については、特に法律上の期限はありません。
相続登記をしなかったからといって罰則はありませんが、放置しておくとその後の手続きが複雑になってしまう可能性があります。
たとえば、長い期間、相続登記をしないままにしていると、当時の相続人がさらに亡くなったりして、関係する相続人の数が増えていき、 相続人同士でもめてしまい遺産分割協議の話し合いがまったく進まず、協議がまとまりづらくなるリスクがあります。

また、遺産分割協議により、通常の法定相続分とは異なる相続分の不動産を相続したときは、きちんと相続登記をしていなければ第三者に 「この不動産は自分のものだ」と主張することができません。
よって遺産分割協議により不動産を相続する場合には、相続登記をかならず行うことが必要となります。

相続を複雑化させないためにも、相続登記は早めに済ませることをお勧めいたします。

  1. 不動産の相続登記の3つのパターン

    (1) 遺言による相続登記
    (2) 遺産分割協議による相続登記
    (3) 法定相続分による相続登記

    それぞれパターンによって、必要になる書類や手続きの流れが異なります。


    (1) 遺言による相続登記
    亡くなった方が遺言書を遺していた場合です。
    原則的に遺言書がでてくれば、まず遺言書の内容を優先して相続登記をします。
    自筆証書遺言については、相続登記の前に、家庭裁判所で検認手続きを受ける必要があります。
    公正証書による遺言書の場合は、家庭裁判所での検認手続きは不要です。

    <遺言による相続登記に必要な書類>
    ・亡くなった方の死亡の記載のある戸籍謄本
    ・亡くなった方(被相続人)の住民票除票または戸籍の附票
    ・遺言により名義人となる方(不動産を取得される方)の戸籍謄本
    ・遺言により名義人となる方(不動産を取得される方)の住民票
    ・不動産の固定資産評価証明書
    ・名義人になる方の委任状 
    ・公正証書の遺言書もしくは自筆証書遺言で家庭裁判所の検認済証明書が付いているもの
    ※家庭裁判所の遺言検認手続きは、当センターへご依頼いただけます。


    (2) 遺産分割協議による相続登記
    遺言書がない場合は、遺産分割協議を行なうことで相続人全員の合意で相続登記ができます。

    <遺産分割協議のよる相続登記に必要な書類>
    ・亡くなった方(被相続人)の出生から死亡までの戸籍(除籍)謄本
    ・亡くなった方(被相続人)の住民票除票または戸籍の附票
    ・その他相続関係を明らかにする戸籍謄本(代襲相続、子のない方の相続の場合に必要)
    ・相続人全員の現在戸籍謄本
    ・名義人になる方の住民票
    ・名義人になる方の委任状
    ・遺産分割協議書
    ・相続人全員の印鑑証明書 
    ・相続する不動産の固定資産評価証明書


    (3) 法定相続分による相続登記
    遺言書がなく、遺産分割協議もしないとなれば相続人それぞれの法定相続分での相続登記をすることになります。

    <法定相続分のよる相続登記に必要な書類>
    ・亡くなった方(被相続人)の出生から死亡までの戸籍(除籍)謄本
    ・亡くなった方(被相続人)の住民票除票または戸籍の附票
    ・その他相続関係を明らかにする戸籍謄本(代襲相続、子のない方の相続の場合に必要)
    ・法定相続人全員の現在戸籍謄本
    ・法定相続人全員の住民票 
    ・法定相続人全員の委任状 
    ・相続する不動産の固定資産評価証明書

    不動産や預貯金等の遺産(相続財産)の金額によっては、相続税対策を考えた遺産分割協議書の作成をした方がよい場合もございますので、専門家にご依頼することをお勧めいたします。
    相続登記に関する質問などございましたら、いつでお気軽に、電話・メールにてお問合せください。

  2. 相続登記の手続きの流れ

費用例

<不動産の相続登記のみをご依頼の場合>

夫が亡くなり、相続人は妻と子。不動産(土地と建物)の相続手続きを進めたい。
業務内容
  • ・相続登記
  • ・相続関係説明図作成
  • ・遺産分割協議書の作成
  • ・相続人調査(戸籍取得代行)

基本料金例

◆相続登記
8万円
  • (登記申請(建物は1棟、土地1筆まで)、相続関係説明図の作成、遺産分割協議書の作成(不動産登記に関する内容のみ)、戸籍・住民票等の代理取得(相続人3名まで)をすべて含みます)

合計8万円

【その他料金】
・相続登記の登録免許税
・実費(戸籍、登記簿謄本、通信費等)

<不動産(土地・建物)と銀行口座の相続手続きをまとめてご依頼の場合>

夫が亡くなり、相続人は妻と子。自宅(土地・建物)の相続登記と銀行預貯金(1つの金融機関) の相続手続きを進めたいが、相続人の一人が行方不明で手続きが進められない。
業務内容
  • ・相続登記
  • ・遺産分割協議書の作成
  • ・相続関係説明図の作成
  • ・相続人調査(戸籍取得代行)
  • ・銀行口座解約手続き
  • ・不在者財産管理人申立書類作成

基本料金例

◆相続登記 (建物は1棟、土地1筆まで)
8万円
  • (登記申請(建物は1棟、土地1筆まで)、相続関係説明図の作成、遺産分割協議書の作成(不動産登記に関する内容のみ)、戸籍・住民票等の代理取得(相続人3名まで)をすべて含みます)
◆相続による銀行口座解約申請書類作成(金融機関1行分)
5万円
◆不在者財産管理人申立 書類作成
7万円

合計20万円

【その他料金】
・相続登記の登録免許税
・不在者財産管理人申立の印紙+裁判所用郵券
・実費(戸籍、登記簿謄本、通信費等)

<不動産(土地・建物)の相続登記のみご依頼の場合>

夫が亡くなり、相続人は妻と子。自宅(土地・建物)の名義変更のために遺産分割協議をしようとしたところ、 90歳の母が認知症であるため有効な遺産分割協議ができない。 遺産分割協議を成立させるため、子から母の成年後見人の申立てをするケース。
業務内容
  • ・相続登記
  • ・遺産分割協議書の作成
  • ・相続関係説明図の作成
  • ・相続人調査(戸籍取得代行)
  • ・成年後見申立書類作成

基本料金例

◆相続登記 (建物は1棟、土地1筆まで)
8万円
  • (登記申請(建物は1棟、土地1筆まで)、相続関係説明図の作成、遺産分割協議書の作成(不動産登記に関する内容のみ)、戸籍・住民票等の代理取得(相続人3名まで)をすべて含みます)
◆成年後見申立書類作成 
10万円

合計18万円

【その他料金】
・相続登記の登録免許税
・成年後見申立の裁判所郵券代+印紙代+診断書費用
・実費(戸籍、登記簿謄本、通信費等)
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